Advogado Ricardo Martins Limongi*
Ao alugar um imóvel é importante que ambas as partes envolvidas conheçam seus direitos e deveres, já que não são raras as vezes que surgem ocasiões inesperadas.
Exemplos não faltam: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar as áreas comuns? E se houver infiltração na garagem? E se o reajuste do aluguel for abusivo?
Tais questões são tratadas na Lei nº. 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, muito embora também é importante analisar as cláusulas do contrato antes de assinar.
Esclareço algumas dúvidas:
Durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.
Quem responde pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação, é o proprietário.
O fundo de reserva, responsável pelo pagamento da maioria das reformas, é paga pelo proprietário, não pelo locador. Tal taxa está embutida no condomínio, atenção senhor inquilino para pagar o que não deve!
Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.
Já o inquilino deve de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele.
Caso o proprietário deseje vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.
Mas, se o imóvel for vendido à terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. “Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto à matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante.
Outro tema importante é o reajuste do aluguel. A maioria dos contratos de aluguel, é feitos de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), conhecido popularmente como a “inflação do aluguel” que é revisto e alterado anualmente de acordo com a especulação imobiliária.
Entretanto, a taxa do IGPM não é uma regra que deve ser seguida à risca e sim um valor de referência para as imobiliárias que podem aumentar e diminuir o valor do aluguel.
Mas não é tudo, existe ainda a revisão do valor do aluguel! Mas qual a diferença do reajuste e da atualização?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período.
Por outro lado, a revisão do valor do aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.
E como saber se o proprietário está cobrando um valor exorbitante?
Inicialmente, o proprietário e o inquilino devem tentar um acordo quanto ao valor. É aconselhável o envio de notificações por escrito, como por e-mail, por exemplo.
Se não for possível o acordo, qualquer uma das partes poderá promover “ação revisional de aluguel”, desde que possuam provas dessa alteração do valor de mercado e tenham transcorrido pelo menos três anos desde o último ajuste de aluguel.
Mais um alerta: não confunda atualização monetária com ajuste/revisão de aluguel, são duas as modalidades legais de alteração do valor do aluguel diferentes.
Além disso, as regras entre a locação residencial e a comercial são diferentes!
(*) Especialista em Direito Civil e Constitucional
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